Uw woning tijdelijk verhuren? Laat u goed informeren!

Ingevoerd op 13 juni 2018

Wie heeft er niet eens over nagedacht: je eigen woning verhuren kortdurend verhuren aan toeristen of expats. Airbnb geeft iedere woninggebruiker een prima platform. Een mooie gelegenheid om je eigen woonlasten te beperken als je er bijvoorbeeld voor kiest om voor een wat langere tijd elders te verblijven.

Als huurder van een woning zal dit vaak in de huurovereenkomst aan banden zijn gelegd, maar als eigenaar van een woning heb je toch de vrijheid om te doen en laten wat je wil?

Helaas is dat niet altijd zo. Zeker woningeigenaren in de grote steden ervaren steeds meer dat deze keuze hen duur kan komen te staan, gelet op het feit dat verhuur voor korte duur nogal eens overlast oplevert voor de woonomgeving. Vakantievierende toeristen, rollende koffertjes en steeds wisselende mensen in de straat. Een beeld dat niet altijd past in een rustige woonomgeving. Ook gemeenten checken het internet en komen er op die manier al vrij snel achter dat een woning op deze manier wordt aangeboden.

Gemeenten hebben de mogelijkheid om deze gang van zaken aan banden te leggen. Hoe dat wordt vormgegeven is afhankelijk van de regels die de gemeente zelf maakt. In essentie komt het erop neer dat de gemeente gebruik maakt van de mogelijkheden van de Huisvestingswet en het Bestemmingsplan.

Huisvestingswet en huisvestingsverordening

De huisvestingswet regelt de verdeling van woonruimte en de samenstelling ervan. Voor de gemeenten is dit het instrument om onder andere invloed uit te oefenen op de woningvoorraad als er sprake is van schaarste. De gemeenten kunnen hun eigen regels hieromtrent maken in een huisvestigingsverordening. In de huisvestingsverordening kan onder meer geregeld worden dat het verboden is om zonder vergunning van B&W een woning aan de woningvoorraad te onttrekken. Let  dus op: iedere gemeente mag (binnen kaders) zijn eigen regels maken. De regels voor Amsterdam kunnen dus verschillen van de regels van Utrecht.

Vergunning

Wordt de woning voor een korte duur ter beschikking gesteld (bijvoorbeeld door middel van verhuur via Airbnb, maar ook verhuur voor wat lagere tijd, vaak tot 6 maanden), dan wordt vaak bepaald dat er geen sprake is van duurzame bewoning. Het niet voldoen aan die voorwaarden, wordt door gemeenten dan vaak gezien als onttrekking van woonruimte en dat is vaak alleen mogelijk als je over een vergunning beschikt. 

Heeft de gemeente op dit punt regels gesteld en is een vergunning noodzakelijk dan ben je een bestuurlijke boete verschuldigd op het moment dat je die vergunning niet hebt aangevraagd. Let op: heb je de regels overtreden en de gemeente heeft dat vastgesteld, dan ben je de boete verschuldigd, ook al vraag je alsnog de vergunning aan en wordt deze verleend.

Bestemmingsplan

Ook het bestemmingsplan gooit vaak roet in het eten. Rust op het pand de bestemming “wonen” dan kan het gebruik van de woning voor tijdelijke verhuur tot de conclusie leiden dat er geen sprake is van wonen. Dit hangt af van hoe het bestemmingsplan is ingericht en wat de definities zijn.

Consequenties

Regel je het niet goed, dan riskeer je een flinke boete (in mijn praktijk variëren deze tussen de € 7000,-- en € 20.500,--) naast een dwangsom en soms zelfs sluiting van het pand (bestuursdwang). Check dus altijd het gemeentelijk beleid op dit punt voordat je enig besluit neemt.

Vaak zal de gemeente degene die de woning in gebruik heeft gegeven een termijn worden gegund om de woning weer overeenkomstig de bestemming te gaan gebruiken, op straffe van een dwangsom. De gemeente kan echter ook besluiten, als hier geen gehoor aan wordt gegeven, om de woning te sluiten.

Remedies

De gemeente kan een boete en een last onder dwangsom/bestuursdwang alleen opleggen in een besluit. Meestal krijg je eerst de gelegenheid een zienswijze in te dienen. Ligt er eenmaal een besluit, dan kun je hiertegen bezwaar aantekenen, mits je dat binnen 6 weken na datum van het besluit doet. Let dus goed op deze termijn. Teken je geen bezwaar aan, dan is het doorgaans niet meer mogelijk om het besluit nog  aan te vechten. Laat je in een voorkomend geval hierover goed adviseren.

Conclusie

Kortom: overweeg je je woning tijdelijk in gebruik te geven aan een ander, check dan op voorhand wat de regels zijn binnen de gemeente. Doorgaans zal met name het korter dan 6 maanden verhuren van de woning en het niet ingeschreven staan in de basisadministratie personen tot problemen leiden. Voor de gemeente maakt het niet uit of je de woning zelf verhuurt of het via een professionele partij laat lopen. Je blijft (naast de professionele partij) zelf verantwoordelijk.

« terug | meer nieuws »