Huurprijsvermindering door Corona

Welke rechten heb je als huurder van een bedrijfspand als je door de Coronapandemie wordt geconfronteerd met een gedwongen sluiting of een beperkte mogelijkheid tot exploitatie?  Heb je dan het recht op een huurprijsverlaging en hoe moet je deze dan berekenen? De Hoge Raad heeft hierover op de dag voor kerst uitsluitsel gegeven. 

Is de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 gesloten, dan geldt als uitgangspunt dat de Coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is. Deze omstandigheid komt niet voor rekening van de huurder.  Dat betekent dat de verhuurder in beginsel geen aanspraak kan maken op een volledige betaling van de overeengekomen huurprijs.

Het gaat om huurovereenkomsten waarbij de huurder voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, dus vooral de winkels en de horeca (de zogenaamde 7:290 BW middenstandbedrijfsruimte). 

Er bestaat ook aanspraak op huurprijsvermindering als dit in de huurovereenkomst is uitgesloten (bijvoorbeeld bij de gebrekenregeling). Ook als er een basishuurprijs is overeengekomen en deze aan de hand van de omzet wordt aangevuld, bestaat er aanspraak op huurprijsvermindering. Staat in de huurovereenkomst dat u als huurder verantwoordelijk bent voor het verkrijgen en behouden van vergunningen en ontheffingen / toestemming voor het gebruik van het gehuurde, ook dan kunt u toch aanspraak maken op een huurprijsvermindering.

Let wel: het gaat hier om een algemene regel. Er zijn altijd uitzonderingen.

Zijn er bijvoorbeeld aanwijzingen dat bij het sluiten van de huurovereenkomst voorzien is in de gevolgen van de pandemie, dan bestaat er geen recht op huurprijsvermindering.  

Voor zover het gaat om huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten, geldt dat per geval beoordeeld zal moeten worden of er toch een onvoorziene omstandigheid kan worden aangenomen. Immers, toen had de pandemie al zijn intrede gedaan.

Gezien het groot aantal gevallen waarin deze onvoorziene omstandigheid zich voordoet, heeft de Hoge Raad uitgelegd hoe de huurkorting kan worden berekend. Daarbij wordt rekening gehouden met de financiële steun die een huurder krijgt vanuit de overheid (Tegemoetkoming Vaste Lasten, hierna TVL). Het nadeel dat dan nog overblijft kan dan gelijk worden verdeeld over verhuurder en huurder.  Zijn er bijzondere omstandigheden in de hoedanigheid van huurder of verhuurder of de financiële positie van partijen dan kan er worden afgeweken van een gelijke verdeling.

Het ligt voor de hand om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. Doorgaans zal dat per maand zijn.

De huurprijsvermindering kan aan de hand van een aantal stappen worden berekend, waarbij ter verduidelijking wordt uitgegaan van de navolgende fictieve bedragen:

Huurprijs: € 4.500
Vaste lasten:  € 25.000
TVL: € 10.000

Behaalde lagere omzet (periode waarover de huurprijsvermindering wordt berekend)  € 20.000.  

Referentieomzet (omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de pandemie) € 100.000.

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. De uitkomst daarvan wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Deze formule zou u voldoende houvast moeten geven om met de verhuurder te komen tot praktische afspraken over de verschuldigde huur over achterliggende periode. Maar denk ook aan de toekomst en maak duidelijke afspraken hoe met de huurbetaling om te gaan als er onverhoopt weer beperkingen worden opgelegd. 

Lukt het niet om er met de verhuurder uit te komen, dan kan aan de rechter gevraagd worden om te huurprijs aan te passen. De rechter zal daarbij de hiervoor aangegeven berekeningswijze als uitgangspunt nemen. Vaak gaat daar de nodige tijd overheen en zult u kosten moeten maken. Tot die tijd zal u in principe de volledige huur moeten betalen.  

Wilt u dat voorkomen, maar lukt het niet om er onderling uit te komen, denkt u dan ook eens aan de mogelijkheid van mediation. Vaak lukt het om met 1 a 2 gesprekken tot duidelijke afspraken te komen.

Contact